寶龍地產(1238)穩健對象
今日「白戶冇老點」為寶龍地產(1238),公司主要在內地從事物業開發、物業投資、物業管理服務, 2013年全年收入逾為72億元(人民幣.下同),接年上升逾兩成三。核心盈利為約10億元,按年上升約3.5%。毛利為20億元,按年下跌一成一。論公司最叫人眼前一亮的地方,在於物業合約銷售額,按年大幅增長約四成四至93億元。
去年合約銷售創新高
就此,公司主席許健康先生坦言,在日趨激烈的市場環境下,物業合約銷售取得可觀增長,並創下公司歷史紀錄,而各項業務也穩定發展,甚是難得。年內合約銷售創新高,實得益於其天津于家堡項目、上海虹橋項目、晉江、洛陽及上海曹路等項目反應理想。其中,公司在上海首發商業地產項目、上海曹路寶龍城市廣場憑藉29,605平方米銷售面積,以及8.09億成交金額成為「2013全年上海浦東商辦項目」銷售面積第二名,以及成交金額第三名。
商業經營方面,經營水平穩步增長。租金及物業管理服務收入約為7.01億元,按年上升三成八。去年底,位於上海自貿區的曹路寶龍城市廣場,以及福建晉江寶龍城市廣場盛大開業。2大廣場出租率超逾九成五,開業首日人流量平均超逾15萬人次之多。
土地儲備策略上,寶龍於年內於上海、浙江、江蘇、福建、山東等一、二線城市擁有多幅優質土地,它們佔總土地儲備七成四。未來公司亦將繼續以上海及長三角區域儲地。年內,公司分別在上海七寶、廈門湖邊水庫、杭州濱江3地、長三角地區、山東、福州等奪得共11塊土地。截至2013年12月31日止年度,公司土地儲備的總建築面積為1,100萬平方米,可供未來3至5年的開發。
酒店業務方面,寶龍將之定性為長期經常性收入來源。年來鹽城雅樂軒酒店(Aloft Yancheng Hotel)開業,該酒店由喜達屋亞太酒店及度假酒店有限公司(Starwood Asia Pacific Hotels & Resorts)管理。截至去年底,公司其經營3家星級酒店及3家中端酒店。即青島寶龍福朋喜來登酒店、泰安寶龍福朋喜來登酒店、太倉寶龍福朋喜來登酒店、海陽雅樂軒酒店、青島寶龍戴斯酒店及鹽城雅樂軒酒店。
跟大商集團加緊合作
最近,公司更與大商集團簽署戰略合作協議,大商將接手寶龍旗下青島李滄、即墨和江蘇宿遷、鹽城其4間寶萊百貨門店的運營權。大商集團為國內最大的百貨商業集團,擁有大中型店舖兩百多家,覆蓋全國14省七十多個城市,2013年銷售規模破1,500億元人民幣,為國內百貨市場領導者。
眼見不少地產發展商,從開發、銷售、日常營運等以一條龍式經營,好處當然是肥水不流別人田。但遇上某一環節經營不善,隨時拖累整體項見的發展,以及追不上市場步伐,被競爭對手比下去。從寶龍的經營手法看來,公司為了開發和經營高尚綜合商業項目,樂於與有關領域的龍頭企業、富管理經驗的公司合作,凸顯其管理非常開明和具彈性。
國際評級機構和投行對寶龍的評級,多持正面態度。它們認為寶龍的流動資金狀況,有進一步優化迹象。其現金對短債覆蓋率,從2012年的0.6倍上升至1.1倍,這是有賴其經常性收入增加所致。外資行「花旗幫」預期,公司去年所訂的銷售額,最終能超額完成。現時公司擁有250億至280億元可售資源,故今年所訂的120億銷售額,應可達成。寶龍假前收報1.2元,市盈率只有2.68倍,以每股資產淨值約5.42元計,其折讓,亦即帳率高低達兩成兩,屬非常穩健的投資對象。建議止蝕位訂1.15元,中線目標1.4元。
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